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《八闽房地》2012年第9期
 
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春节前沪刚需楼盘不太可能涨价 去库存需5.7个月

  沪上一开发商称,面积在100平方米以下的刚需公寓库存紧张的情况如果得不到缓解,这类房源将存在涨价压力。
  
  刚需楼盘上周的集中成交,直接拉低了上海楼市的成交均价。
  
  11月26日,某中心公布的监测数据显示,上周(11月19日-11月25日)上海市商品住宅成交面积为26.59万平方米,环比(较前周)上涨34.46%;新增供应面积也环比上涨36.17%,至26.58万平方米;成交均价则环比下跌15.95%,至20233元/平方米。
  
  执行董事黄志坚称,上周上海市商品住宅成交量、新增供应量双双暴涨,成交量更是创下了7月以来的21周新高,这表明虽然标杆房企已经完成年度销售任务,但非标杆房企仍需要借助当下不错的市场环境来跑量。
  
  某上市房企副总裁进一步说,开发商去年底亏本保本跑量,今年上半年微利跑量,现在则似乎开始转向“保证利润兼顾跑量”。
  
  “刚需房源价格早已企稳”
  
  “低价商品住宅成交量的回升及高价商品住宅成交量的下降,直接导致了上周楼市整体成交的均价环比大跌。”黄志坚说。
  
  据佑威统计,上周上海楼市的成交结构中,单价在2.5万元以下的商品住宅成交了20.50万平方米,环比大涨了50.58%;单价在2.5万-4万元的商品住宅成交了4.88万平方米,环比上涨了18.06%;但单价在4万元以上的商品住宅成交了1.23万平方米,环比大降39.44%。
  
  佑威统计的上周成交面积排名前十的楼盘中,有9个楼盘的成交均价低于2万元/平方米。
  
  一般而言,在当下上海楼市中,成交单价在2.5万元以下的商品住宅被视为刚需产品。
  
  随着刚需成交的放量,沪上刚需公寓产品的库存持续下降。
  
  佑威数据显示,上海100平方米以下的刚需公寓产品库存去化周期(即销售周期)仅5.7个月,已经呈现供应偏紧的态势。
  
  黄志坚分析,调控背景下,上海楼市存在着产品结构性失衡的问题,100平方米以下的“小户型”库存去化周期已越过7-8个月的平衡值,价格早已经率先企稳,并有一定的上涨空间。而大户型产品以及别墅等高端产品,由于限购,总体上依然呈现较为严重的“供大于求”,价格上存在着下行压力。
  
  上海盘谷房地产有限公司总经理宋海也认为,100平方米以下刚需公寓的库存去化周期低于6个月,说明这类房源供求关系还是较为紧张的。如果这一情况得不到缓解,这类房源涨价压力就存在。
  
  “这种涨价压力在今年上半年是不存在的,当时的压力主要还是降价跑量。到了5-10月份,价格开始平衡,10月以后价格主动权开始偏向于开发商这一边。”宋海进一步说。
  
   “有望现年末翘尾行情”
  
  随着年底的临近,市场人士对于岁末楼市的预期有所转暖。
  
  21世纪不动产上海区域分析师黄河滔称,政策面偏于维稳的基调下,楼市成交延续有序释放的态势。以目前11月整月成交势头看,当月成交量不仅能较10月有所突破,甚至还有望出现年末的翘尾行情。
  
  佑威数据显示,截至11月25日,上海市11月商品住宅成交面积为79.55万平方米,日均成交量为3.18万平方米。若按日均成交量推算,则11月的成交量约为95.46万平方米。
  
  黄志坚断言,11月成交量高于10月的87.62万平方米已无悬念,12月的成交量预计也将和10月、11月相当。11月、12月成交量高于9月、10月的主因,是9月、10月传统成交旺季表现一般。
  
  不过,黄志坚强调,2012年总的成交量虽然好于去年,但仍在历史低位,多数开发商依然需要补量以完成回款要求。
  
  据21世纪不动产统计,截至11月25日,上海楼市11月商品住宅新增供应量达64.4万平方米,已超过10月全月的供应体量,但距9月份的127万平方米供应体量尚有近一半的差距。
  
  黄河滔称,在经历短暂的休整后,部分开发商的推盘意愿逐步回升。但随着市场成交脱离低迷及政策走向趋于明朗化,部分开发商信心有所增强,推出更高溢价房源的概率较大。
  
  德佑地产研究主任陆骑麟同样认为,从上周多个外围项目大面积推盘的情况来看,部分开发商依然有着年底冲刺业绩的意图。
  
  “加上前期的库存依然有待消化,因此年末价格出现明显上涨的可能性很小,局部的优惠依然可以期待。”陆骑麟说,近期刚性需求入市积极性较高,今年年末信贷额度较往年也更为宽松,岁末楼市成交有望继续保持在相对高位。
  
  “春节前刚需楼盘
  
  涨价可能性不大”
  
  不少受访开发商也预计,低价刚需房源有望占据岁末楼市的主流。
  
  某上市房企副总裁称,年底是刚需成交放量比较旺盛的时期。年底刚需人群的收入会增多,所以会选择在年底置业。眼下开发商的策略也在向“保证利润兼顾跑量”转变。
  
  “当投资大、资金紧张时,开发商会亏本跑量;当市场不稳定,预期不明朗时会微利跑量;当市场较稳定,需求较稳定,开发商会以平衡的量平衡的价来销售。”该副总裁举例称,比如一个楼盘单价1.5万元能保本,1.7万元能有较好利润,那么开发商的定价可能就会是1.6万元。
  
  宋海的判断是,虽然从市场角度讲,开发商涨价的冲动已经存在,但鉴于调控的基调未改,开发商还不敢立即转化为行动。大多数不敢做第一个涨价的,而是会互相观望,如果市场上出现了第一个涨价的楼盘,并获得市场的接受,那么开发商就会跟进仿效。
  
  “冲动能否转化为行动,估计在开发商里也会出现分化。”宋海预计,刚需楼盘在春节前出现涨价的可能性不大,但到了明年3-5月份,涨价与否的信号可能会变得较为明确。
  
  至于推盘策略,上述上市房企副总裁预计,接下来开发商少量多批推盘的情况可能会比较多,不以跑量为惟一考核指标,不去刻意追求开盘时的去化率。
  
  该副总裁预计,12月的新增供应量可能会比11月略多,成交量也将比11月略好,“虽然成交主要看新增供应情况,但目前市场存量比较大,不一定非得盯着新盘,在售的楼盘也能保证一定水平的成交。”
  
  据他介绍,该公司嘉定的一个刚需项目计划在12月中旬加推300套房源,“是90多平方米的小三房,符合刚需定位,定价策略就是保证利润兼顾跑量。”
  
  该副总裁强调,他们在12月中旬推盘不是为了冲业绩,“今年的业绩完成得不错,我们推盘是根据工程的时间节点来的。”( 东方早报 )

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